咨询项目：林权资产市场价值一、 项目背景
本次咨询对象部分林权资产为武汉市林业调查规划设计院二零一九年三月十一日出具的
《湖北康欣科技开发有限公司森林资源核查报告（湖北省）》、
《湖北康欣科技开发有限公司森林资源核查报告（湖北省速生林及苗圃）》、
《湖北康欣科技开发有限公司森林资源核查报告（湖南省）》、
《湖北康欣科技开发有限公司森林资源核查报告（陕西省）》
《湖北天欣木结构房制造有限公司森林资源核查报告（陕西省）》
所涉及的1,036,458.20亩森林资源（不含公益林）。
我们的工作是对咨询对象的委托单位提交的有关部分资产的相关资料进行核查，我们在估算过程中主要执行了现场勘察、询问、检查、分析等核查程序，并采用成本法进行估算。现将估算情况报告如下。
一、权利人概况
公司名称：康欣新材料股份有限公司（以下简称“康欣股份”）
类型：股份有限公司(上市)
住所：潍坊市高新技术产业开发区北宫东街6号
公司总部地址：湖北省孝感市汉川市经济开发区新河工业园路特1 号。
统一社会信用代码：91370000165431458Q
法定代表人：郭志先
注册资本：103,426.4万元整
成立日期：1993-09-01
营业期限：1993-09-01 至 无固定期限
经营范围：研发、制造、销售生物质材料；货物进出口业务；货物运输；种植、培育、推广各类优质林木及林木种苗。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
二、咨询对象概况
1、咨询对象概况
本次咨询对象为权利人申报的湖北康欣新材料科技有限责任公司（以下简称“康欣公司”）位于在湖北麻城市、 竹溪县、 广水市、 谷城县和湖南省株洲茶陵县、 炎陵县等山林资源。湖北康欣科技开发有限公司在位于湖北省武汉市（蔡甸区、 汉南区） 、 十堰市（丹江口市） 、荆州市（监利县） 、 孝感市（汉川市、 安陆市、 应城市）等速丰林资源。湖北康欣科技开发有限公司位于在湖北省竹溪县和陕西省汉中市洋县、 南郑县、 西乡县、 城固县、 留坝县、 佛坪县、 安康市平利县、 石泉县以及宝鸡市凤县等山林资源。湖北天欣木结构房制造有限公司（以下简称“天欣公司”）位于在陕西省汉中南郑县的等山林资源。纳入咨询范围的森林面积为1,036,458.20亩，具体范围详见申报明细表。
概况如下：
地类 | 起源 | 龄组/产期 | 优势树种 | 小班面积（亩） | 活立木蓄积（立方） |
采伐迹地 | ㅤ | ㅤ | ㅤ | 8,553.00 | 未统计 |
灌木林 | ㅤ | ㅤ | ㅤ | 232.00 | 未统计 |
国特灌木林 | 人工 | 盛产期 | 板栗 | 56.00 | 未统计 |
油桐 | 180.00 | 未统计 | ㅤ | ㅤ | ㅤ |
经济林 | 人工 | 初产期 | 油茶 | 2,090.00 | 未统计 |
盛产期 | 板栗 | 52.50 | 未统计 | ㅤ | ㅤ |
核桃 | 80.30 | 未统计 | ㅤ | ㅤ | ㅤ |
厚朴 | 37.80 | 未统计 | ㅤ | ㅤ | ㅤ |
乔木林 | 人工 | 1幼龄林 | 马尾松 | 1,009.50 | 8,291.00 |
2中龄林 | 阔叶混 | 42,586.50 | 284,683.00 | ㅤ | ㅤ |
马尾松 | 4,024.50 | 35,415.00 | ㅤ | ㅤ | ㅤ |
杉木 | 947.50 | 4,096.00 | ㅤ | ㅤ | ㅤ |
3近熟林 | 阔叶混 | 602,265.89 | 4,283,770.00 | ㅤ | ㅤ |
马尾松 | 149,267.01 | 1,617,757.00 | ㅤ | ㅤ | ㅤ |
杉木 | 1,401.90 | 16,493.00 | ㅤ | ㅤ | ㅤ |
针阔混 | 27,935.00 | 199,064.00 | ㅤ | ㅤ | ㅤ |
针叶混 | 5,013.30 | 32,890.00 | ㅤ | ㅤ | ㅤ |
4成熟林 | 阔叶混 | 23,501.80 | 197,306.00 | ㅤ | ㅤ |
马尾松 | 5,714.50 | 87,848.00 | ㅤ | ㅤ | ㅤ |
杉木 | 23,896.70 | 178,266.00 | ㅤ | ㅤ | ㅤ |
针叶混 | 787.00 | 5,413.00 | ㅤ | ㅤ | ㅤ |
5过熟林 | 杨树 | 288.30 | 3,694.00 | ㅤ | ㅤ |
成熟林 | 杨树 | 45,984.00 | 1,307,885.00 | ㅤ | ㅤ |
天然 | 2中龄林 | 阔叶混 | 53,836.20 | 478,369.00 | ㅤ |
针阔混 | 200.00 | 1,377.00 | ㅤ | ㅤ | ㅤ |
3近熟林 | 中阔组 | 3,376.00 | 24,074.00 | ㅤ | ㅤ |
4成熟林 | 马尾松 | 1,979.00 | 13,660.00 | ㅤ | ㅤ |
中阔组 | 22,570.00 | 167,877.00 | ㅤ | ㅤ | ㅤ |
5过熟林 | 马尾松 | 1,784.00 | 16,031.00 | ㅤ | ㅤ |
一般灌木林 | 天然 | (空白) | 灌木组 | 992.00 | - |
宜林地 | ㅤ | ㅤ | ㅤ | 3,553.00 | - |
竹林 | ㅤ | ㅤ | ㅤ | 2,263.00 | - |
总计 | ㅤ | ㅤ | ㅤ | 1,036,458.20 | 8,964,259.00 |
2、咨询对象权属状况
根据权利人相关人员介绍，委估对象的产权持有单位为湖北康欣新材料科技有限责任公司、湖北康欣科技开发有限公司、湖北天欣木结构房制造有限公司，上述三公司为康欣股份下属公司，康欣股份拥有实际控制权。康欣股份提供了有关委估对象的权属证明资料，并承诺委估对象为其所实际控制。本次咨询未考虑以上资产涉及的抵押和担保情况。
三、咨询目的
为无锡市建设发展投资有限公司了解康欣新材料股份有限公司拥有的部分林权资产价值提供参考意见。
四、咨询基准日
咨询基准日：为2018年12月31日。
五、咨询假设
1、持续使用假设：假定咨询对象所涉及的资产可以在符合国家相关法规的前提下按原用途继续使用。
2、不考虑未揭示的重大事故或遇有自然力和其他不可抗力对咨询结论的影响。
3、不考虑咨询对象所涉及的资产的抵押和担保情况对咨询对象价值的影响。
六、咨询分析
（一）林权资产有关情况说明
本次计算以企业提供的第三方《森林资源核查报告》为基础。了解过程中，企业财务提供的部分数据与其有所差异，差异在可以接受范围之类。主要咨询数据基于《森林资源核查报告》中的小班面积、地类、树种组成、龄组/产期、郁闭度、活立木蓄积、起源等信息。
（二）咨询方法
林权资产市场价值的计算方法通常有市场法、收益法、成本法等三种方法。按照计算对象所对应森林资源资产的不同特性、 结合选择以下方法的进行评估。
（三）计算使用的指标说明
1、营林生产成本
营林生产成本根据造林的社会平均发生额综合确定。
营林生产成本（元/亩）
年度 | 杉木 | 马尾松 | 阔叶林 | 针叶林 | 楠竹 |
1 | 570 | 540 | 570 | 570 | 350 |
2 | 160 | 160 | 160 | 160 | 80 |
3 | 130 | 50 | 130 | 130 | 20 |
4 | 50 | 50 | 50 | 50 | ㅤ |
2、木材、经济作物销售价格
经济作物
项目 | 亩产量（公斤） | 单价（元/公斤） |
板栗 | 600 | 10 |
核桃 | 175 | 24 |
油茶 | 40 | 90 |
油桐 | 600 | 5.5 |
厚朴 | 250 | 20 |
木材销售价
项目 | 综合单价（元/立方米） |
杉木 | 1,060.00 |
马尾松 | 780.00 |
阔叶林 | 650.00 |
3、木材经营成本
（1）伐区设计费：按蓄积量 10 元/m3
（2）直接采伐成本：
人工林： 140 元/m3；
天然林： 150 元/m3；
天然林择伐： 180 元/m3。
（3）短途运输成本（含道路维修费）： 45 元/m3。
（4）检尺费：按出材量 20 元/m3。
（5）管理费：销售价的 3%。
（6）销售费用：销售价的 1%。
（7）不可预见费：销售价的 1.5%。
4、税费参数
根据财政部下发的《关于取消、停征和整合部分政府性基金项目等有关问题的通知》（财税[2016]11 号）的规定，自 2016 年 2 月 1日起育林基金征收标准降为零。
5、木材生产经营段利润：按木材直接采伐成本的 15%计算。
6、森林管护费：按每年每亩 5 元计算。
7、出材率
根据待评估山场现状，参考出材率如下：
起源 | 树种 | 合计 | 原木 | 综用 | 薪材 |
人工 | 杉木 | 68% | 15% | 53% | 0% |
马尾松 | 82% | 20% | 50% | 12% | ㅤ |
阔叶林 | 80% | 15% | 50% | 15% | ㅤ |
天然 | 杉木 | 68% | 15% | 53% | 0% |
马尾松 | 85% | 40% | 30% | 15% | ㅤ |
阔叶林 | 87% | 35% | 30% | 22% | ㅤ |
8、收益率
根据评估对象所处地区的社会经济发展、林业行业状况及林木生长周期长等特点，并参考国家发改委、原建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》中营造林项目的基准收益率确定，杉木、马尾松、阔叶树的等用材林投资收益率取 6%，板栗，核桃等经济林收益率13%。
9、采伐年限。
（1）主伐、间伐年限
ㅤ | 主伐（年限） | 间伐（年限） |
杉木 | 28.00 | 13.00 |
马尾松 | 31.00 | 15.00 |
阔叶林 | 16.00 | 8.00 |
（2）天然阔叶树择伐周期 20 年，择伐强度 30%；
10、林地使用费
林地使用在各地区均执行不同的标准，根据调查及综合考虑，按照木材销售的单价的10%进行计提林地使用费（林地使用费所有权为集体的进行计提）。
11、经济林相关参数
成本根据相关经济作物记取不同的成本，或成本率。
（四）计算举例
经济林林权资产
经济林有限年，林地合并计算，资产已进入初产期、稳产期经济林在经营期内每年均有相对稳定的纯收入，采用收益现值法进行评估。收益现值法是将被评估林木资产在未来经营期内各年的净收益按一定的折现率折现为现值，然后累计求和得出林木资产评估价值的方法。其计算公式为：
式中：
A： 年纯收益；
n： 经营期；
P： 折现率。
案例：经济林林权资产（序号1项）
（1）概况
林权证号为麻政林证字（2011)第000086号，位置湖北 黄冈麻城顺河镇 枣林岗村洞门冲水库，林地所有权类型为集体所有，林地使用权权利人、森林或林木所有权权利人和森林或林木使用权权利人均为湖北康欣科技开发有限公司，小班面积 597.00亩，林种为经济林，主要树种为油茶，林权终止曰期2046年3月7日。龄组为初产林，树龄为7年。权利剩余年限 27.20年。
经济林有限年，林地合并计算，资产处于初产期，根据在树龄判断经营期内每年均有相对稳定的纯收入，采用收益现值法进行评估。收益现值法是将被评估林木资产在未来经营期内各年的净收益按一定的折现率折现为现值，然后累计求和得出林木资产评估价值的方法。其计算公式为：
式中：
A： 年产茶油30-50kg之间，茶油价格约为90元每公斤，管理费用100元每年亩,采摘运费300元每年亩，后期加工处理400元每年亩。共计成本800元每年亩。净收入为：45×90－800=2800元；
n： 经营期：27.20年；
P： 折现率经济类林木取13%。
（2）单位计算值
单位市场价值＝2800÷13%×（1－（1+13%）-27.2）= 20,852.34元
（3）小班估值确定
市场价值= 20,852.34×597.00＝12,448,850.00元（取整至佰元）。
天然林林权资产
天然林有限年，林地合并计算，资产采用择伐林的收益现值法计算,计算公式为：
式中：
M：根据当前郁闭度、蓄积量预测择伐林的最终蓄积量；
Aa：现时单位木材可实现净收益；
P、V 同上；
At:现时林择伐纯收入；
t: 择伐周期
案例：天然林林权资产（序号108项）
（1）概况
林权证号为溪林证字（2011)第000116号，位置为湖北 十堰竹溪泉溪镇 坝溪河村大岩沟，林地所有权类型为集体所有，林地使用权权利人、森林或林木所有权权利人和森林或林木使用权权利人均为湖北康欣科技开发有限公司，小班面积 600.00亩，林种为用材林，主要树种为阔叶混，林权终止曰期2077年8月26日。龄组为中熟林，树龄为27年，平均胸径19，活立木蓄积5699.00立方。权利剩余年限58.69年。
（2）评估单价的测算
天然林有限年，林地合并计算，资产采用择伐林的收益现值法计算,计算公式为：
式中：
M：根据当前郁闭度0.85、亩蓄积量为9.5，择伐预测蓄积量为11.17立方。
Aa：现时单位木材可实现净收益。计算过程参照上文，择伐和间伐单价计算相当。单价为171.75元/立方；
P：6%；V ，间接管理费5元/年；
单位面积市场价值＝（（171.75×80%×11.52×30%）×（1+6%）20÷（（1+6%）20－1）－5÷6%）×（1－（1+6%）﹣58.69）
= 693.58元/亩
（4）小班估值确定
市场价值=693.58×600＝416,150.00元（取整至佰元）。
未成林造林和幼龄林林权资产
未成林造林地上的林木资产与用材林幼龄林一样采用重置成本法进行评估，即按现在的技术标准和工价、物价水平，重新营造一片与被评估资产同样的林分所需的资金成本和资金的投资收益（利息）。再进林地的价值进行计算。两值累计相加得到林权资产的价值。
林木资源价值其计算公式为：
EWn：林龄为 n 年时单位面积林木资产市场价值；
K：调整系数；
Ci：第 i 年以现时工价和生产水平为标准的投资额，各年度投资标准、管护费用详见技术经济指标；
P：投资收益率；
n：林分年龄。
林地价值主要通过林地期价法进行计算，计算公式如下：
式中：
：林地为 n 年时单位面积林地资产市场价值；
：主伐为皆伐收入；
、
：第一、二次间伐收入；
：第i年的造林成本。
V：间接管理费用
P：投资收益率；
林权资产价值：
中龄林、近熟林和成过熟林林权资产
中龄林和近熟林的林木资产采用收益现值法进行评估，即预测该林分成熟时采伐所得到的纯收入（已扣除木材生产成本、税费及合理的经营利润），再扣除从现在到主伐之间的管护费用，其剩余值的折现值作为林木资产的评估值。但统计发现，本次咨询范围中的中龄林和近熟林蓄积量及郁闭度均基本符合采伐要求。因此与成熟林和过熟林的林木资产采用木材木材市场价倒算法进行计算，即将该林分主伐时的木材总销售收入，扣除木材生产经营成本、税费及木材生产段的合理利润后的剩余值作为林木资产的评估值，其计算公式为：
式中：
Mn ：林龄为 n 年时单位面积林分实际蓄积量；
f：出材率；
W：综合木材销售价格；
C：综合木材生产经营成本；
F：综合木材生产经营段利润；
D：综合木材（集体林地需减此项，国有林地不减此项）；
（林地价值计算参考“未成林造林和幼龄林林权资产”）
案例：成熟林权资产（序号82项）
（1）概况
林权证号为麻政林证字（2012)第002027号，位置为湖北黄冈麻城黄土岗镇小漆园村鸭子港，林地所有权类型为集体所有，林地使用权权利人、森林或林木所有权权利人和森林或林木使用权权利人均为湖北康欣科技开发有限公司，小班面积 536.00亩，林种为用材林，主要树种为马尾松，林权终止曰期2034年10月28日。龄组为成熟林，树龄为31年，平均胸径17.7，活立木蓄积6176.00立方。权利剩余年限 15.84年。
（2）评估单价的测算
每立方米木材纯收入的计算：
马尾松原木出材率20%，单价840元/立方，综用材出材率50%，单价840元/立方，薪材出材率12%，单价420元/立方。 综合单价780元/立方.
主伐31年，间伐15年。主伐产材15立方，间伐产材1.5立方。
Au=售价－主伐伐区设计费－检尺费(3)－主伐直接采伐成本(4)－道路维护及短途集运材成本(5)－销售费用(6)－管理费(7)－不可预见费(8)－税费(9)－主伐木材生产经营段利润(10)－林地使用费(11) ＝主伐纯收入(12)
780－（7÷82%）－20.00－140.00－45.00－7.80－23.40－11.70－ 21.00－78.00 = 424.56元/立方
亩蓄积量为11.52立方
单位面积市场价值＝424.56×82%×11.52＝4,011.43元/亩
单位面积林地价值，按照林地期望价法进行计算计算结果为368.97元/亩
（3）综合调整系数计算 K=1；
（4）小班评估值确定
小班评估值=单位面积评估值×面积= （4,011.43＋368.97） ×536.00＝2,347,890.00元（取整至拾元）。
截至基准日2018年12月31日康欣股份纳入咨询范围的面积为1,036,458.20亩生物资产主要包括乔木、速生杨种苗、绿化苗木、公益林（乔木）和经济林等，具体情况如下：
类别 | 金额（元） | 计价方法 |
乔木 | 1,547,584,521.20 | 历史成本法 |
绿化苗木 | 189,756,275.12 | 历史成本法 |
杨树 | 18,863,510.00 | 历史成本法 |
经济林 | 38,609,474.88 | 历史成本法 |
合计 | 1,794,813,781.20 | ㅤ |
康欣股份流转的林地主要分布在湖北省十堰市竹溪县、襄阳市谷城县、黄冈市麻城市、广水市；湖南省株洲市茶陵县、炎陵县；陕西省汉中市洋县、南郑县、城固县、留坝县、西乡县、佛坪县、安康市平利县、石泉县、宝鸡市凤县等地，已取得林地使用权证的面积合计为1,036,458.20亩，具体情况如下：
ㅤ | 分摊面积 （亩） | 林地原值 （元） | 林木原值 （元） | 林地、林木购置 金额合计（元） |
湖北 | 239,089.80 | 160,351,909.65 | 226,328,911.71 | 386,680,821.36 |
湖南 | 24,535.00 | 16,709,875.49 | 21,806,387.50 | 38,516,262.99 |
陕西 | 718,296.40 | 905,161,054.00 | 926,418,982.44 | 1,831,580,036.44 |
租赁（湖北） | 54,537.00 | ㅤ | ㅤ | ㅤ |
合计 | 1,036,458.20 | 1,082,222,839.14 | 1,174,554,281.65 | 2,256,777,120.79 |
增值原因主要为林木自然生长，后期养护，物价上涨等因素。