评估案例：岸线价值评估-割差法

type

Post

status

Published

date

Dec 2, 2022

slug

content-bc0f37d2-8ebc-4fb2-913c-7281369b2608

summary

通过岸线经营相关整体资产未来纯收益现值扣减损害生态环境的补偿价值得到影子价格，影子价格是包含了实物资产、无形资产等一系列的资产整合后产生的综合收益。使用割差法意指割除其他资产的市价，最终留下岸线经营权的价值。通常扣减方法是用影子价格扣减初始投入的成本，包括项目开发成本、开发利润，海域使用权购入成本，土地使用权的购入成本。最终获得岸线经营权的价值

关键名词解释

1、影子价格：此项目中指岸线经营相关的，必要的资产组合的综合价值；

核查验证

收集相关资料：

评估申报表，确定评估范围；

收集港口岸线使用证、海事局批复、土地使用权证，了解岸线的位置、长度，泊位吨位等参数；

收集可行性研究报告或工程决算等开发投资资料等相关资料；

财务数据，账套，收入、成本的组成，用做计算未来收益；

特别事项的各类说明。

现场勘察：

1、勘察思路

2、差异情况的处理

评定估算

评估方法：

适用公式：

P：为港口岸线资源价值； V：为港口项目”影子价格“； C：为项目开发成本； R：为项目开发合理利润； H：为海域使用权价值； L：为土地使用权价值；

影子价格公式：

I：为经营纯收益现值；

港口经营纯收益现值；

Ai：为经营期第i年港口经营收益：

主要由港口实际货物吞吐量决定。根据港口岸线资源条件，同时结合产业关联度、腹地经济条件、依托城市经济条件等因素对港口货物实际吞吐量进行预测，再根据行业内港口企业的实际营收情况预估其经营总收益。

Bi：为经营期第i年港口经营费用；

主要年港口经营费用。包括人工工资、港口经营费、税费及不可预见费用等等。

案例企业主要收入为燃油销售

ri：为第i年还原利率；

n：为评估对象使用年限

ri=安全利率Ri+风险调整值T 安全利率的计算公式为：

风险调整值T

Ce：为损害生态环境的补偿价值

I为港口经营纯收益现值；Ai为经营期第i年港口经营收益；Bi为经营期第i年港口经营费用；ri为第i年还原利率；n为评估对象使用年限 Ai主要由港口实际货物吞吐量决定。根据港口岸线资源条件，同时结合产业关联度、腹地经济条件、依托城市经济条件等因素对港口货物实际吞吐量进行预测，再根据行业内港口企业的实际营收情况预估其经营总收益。年港口经营费用Bi包括人工工资、港口经营费、税费及不可预见费用等。 ri=安全利率Ri+风险调整值T 安全利率的计算公式为

式中：Ri为银行1年期存款利率；Zy为同期物价指数风险调整值反映港口岸线的投资风险程度，计算公式为：

式中：Rx为银行1年期贷款利率；Ki为风险等级系数在确定风险等级系数时，首先需确定沿海港口岸线的风险因子；根据各风险因子对风险的敏感程度和抵御能力，将风险等级划分为5级，并为各风险因子赋值；风险因子对风险越敏感，对应的风险等级越高。其计算公式为：

式中：S为各风险因子等级赋值之和；q为风险因子的个数。根据沿海港口岸线资源价值的影响因素，风险因子主要包括工程地质、气象、后方陆域纵深等自然因素、腹地经济、腹地产业关联度和集聚度等经济因素、如水陆空的集疏能力以及港口规模等交通因素、配套服务、政策环境和协调联动等社会因素。港口项目对生态环境的影响包括港口日常运营中的水质污染、空气污染和噪音污染的持续性影响。本研究采用替代成本法，按治理所需费用估算港口项目破坏生态环境的补偿价格，计算公式为：

式中：Vw、Va、Vv分别为水质、空气和噪音的治理费用。（2）确定港口项目开发成本和合理利润考虑港口岸线的岸线前沿水深和工程地质等自然因素影响，根据基于最优建设方案的可行性研究报告及投资估算报告等确定港口项目开发成本。由于港口项目存在可比的上市港口公司及盈利能力稳定，其合理利润可根据同行业上市公司的财务数据，计算港口项目的平均利润率。（3）确定海域使用权价值和土地使用权价值由于沿海港口岸线资源价值隐含于港口用海价值中，可将不包括港口岸线资源价值的港口用海价值近似为农渔业用海价值，故可将农渔业用海的海域使用权价值修正后作为港口用海的海域使用权价值。由于农渔业用海的使用年限一般为15年，需按一定的还原利率修正为50年期的海域基准价格，结合海域实际条件，采用基准价格系数修正法确定海域使用权价值。港口后方陆域用地属于基础设施用地中的交通设施用地，可参照当地同类用地的基准价格和修正体系等，采用基准地价系数修正法或市场法等方法进行评估。不包括港口港口岸线资源价值的后方陆域建设用地使用权价值为基于基准地价系数修正法或市场法下未考虑岸线资源修正因素的评估结果。（4）计算沿海港口岸线资源价值根据上述各步骤计算的数据，将其代入割差法的式1，计算得到港口岸线资源的价值。

P为港口岸线资源价值 V为港口项目影子价格 C为项目开发成本 R为项目开发合理利润 H为海域使用权价值 L为土地使用权价值 V=I+Ce V为港口项目影子价格 I为经营纯收益现值 Ce为损害生态环境的补偿价值

计算公式的描述（参考评估说明的案例）。