集体经营性建设用地使用权价格评估方法汇总江苏华信业务三部（宋雨晴，胡淋）
背景与定义
2013年11月，中共十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出，“建立城乡统一的建设用地市场。允许农村集体经营性建设用地 ‘出让、租赁、入股’等方式，实行与国有土地同等入市、同权同价。”
2019年中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过的《中华人民共和国土地管理法》中的规定：农村集体建设用地，在符合以下三个条件的情形下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用。使用者在取得农村集体建设用地之后，还可以符合法律规定的转让、互换、抵押等方式进行再次转让。
- 符合规划（工业或者商业等经营性用途）
- 依法登记
- 三分之二以上集体经济组织成员同意
集体建设用地使用权价格。是指集体土地上的建设用地，对应于不同用途和权能特征，在公开市场或特定市场条件下形成的使用权价格。按照土地利用方式可区分为集体经营性建设用地使用权价格、宅基地使用权价格、其他建设用地使用权价格等。
集体土地征收相关政策
1、集体土地征收补偿的主体单位：
农村集体土地被依法征收后，应由当地的市、县国土资源局依法支付土地补偿费。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25条明确规定：“市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。”第26条规定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。征收土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。市、县和乡（镇）人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督。”因此，土地补偿费的支付主体为市、县国土资源局，支付对象为农村集体经济组织。有的土地承包经营户要求当地政府或占地单位支付土地补偿费的要求是错误的，而且，应支付给农村集体经济组织。
2、集体土地征收的补偿金额
2019年新《土地管理法》以区片综合地价取代原来的年产值倍数法，在原来的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费的基础上，增加农村村民住宅补偿费用和将被征地农民社会保障费用的规定。这些规定从法律上为被征地农民构建更加完善的保障机制。 征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由区片综合地价确定。 征收土地中的农村村民住宅，应当依法按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。 县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。 即：
征地补偿费=征地区片价补偿费+青苗和附着物补偿费+社会保障费用
其中：征地区片价补偿费是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分征地区片，并采取多种方法测算出的区片征地综合补偿费标准。它的构成包括“被征地农业人员安置补助费”和“土地补偿费”。
3、总结
征地区片价补偿费是市、县国土资源局支付农村集体经济组织的补偿费用，是对土地所有权性质变更的补偿，按照政府公布的征地区片价格进行计算。依据中共十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，以及新《土地管理法》公布后，集体经营性建设用地在符合相关规定的情况下可以入市交易，对于历史遗留的集体土地征收土地使用权是否补偿问题指引了方向，《农村集体土地价格评估技术指引》的公布中对土地使用权价格的评估方法技术要点做了简要介绍，但是如何落实集体土地跟国有土地的评估取值差异，仍然需要不断探索。
评估参考文献
法律法规
- 《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日起施行）；
- 《中华人民共和国资产评估法》（2016年12月1日起施行）；
- 《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日第三次修正，2020年1月1日起施行）；
- 《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日起施行，2019年4月23日修正）；
- 《中华人民共和国城市房地产管理法》（2020年1月1日起施行）；
- 《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1999年1月1日起施行，2014年7月29日修订）；
- 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日起施行）。
技术规程
- 《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）；
- 《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）；
- 《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）；
- 《标定地价规程》（TD/T 1052-2017）；
- 《农村集体土地价格评估技术指引》中估协发〔2020〕16号。
权属文件
- 《初始土地登记审批书》；
- 《不动产登记簿查询证明》；
- 《集体土地使用证》或《不动产权证书》等。
评估思路
本文以集体经营性建设用地使用权为例进行分析。
成本逼近法
基本公式：
其中土地取得费参照征地补偿标准：
对于集体用地与国有用地的差异考虑：
（1）该方法模拟耕地转为集体建设用地过程，对于征地农民不涉及“农转非”，估不考虑社会保障费用。
（2）对于集体建设用地与国有建设用地在成本构成上的差异，需要扣除其中对土地所有权转移的补偿费和仅在征地环节发生的税费。
故成本法修正后公式为：
其中:
（3）土地还原率的确定：集体建设用地的还原率通常略高于同区域同类型国有建设用地，一般上浮比例不超过3个百分点。
收益法
收益还原法是在估算估价对象在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。计算公式如下：
其中：
——收益价格
——年纯收益
——还原利率
——收益年限
对于集体用地与国有用地的差异考虑：土地还原率的确定：集体建设用地的还原率通常略高于同区域同类型国有建设用地，一般上浮比例不超过 3 个百分点。
市场法
类似集体建设用地出让成交实例的地区，可采用市场法进行评估，计算公式为：
式中：
——待估宗地价格；
——比较实例价格；
——待估宗地交易情况指数除以比较实例宗地交易情况指数；
——待估宗地估价期日地价指数除以比较实例宗地交易日期地价指数；
——待估宗地区域因素条件指数除以比较实例宗地区域因素条件指数；
——待估宗地个别因素条件指数除以比较实例宗地个别因素条件指数；
——待估宗地年期修正指数除以比较实例年期修正指数。
对于集体用地与国有用地的差异考虑：土地还原率的确定过程中，集体建设用地的还原率通常略高于同区域同类型国有建设用地，一般上浮比例不超过3个百分点。
剩余法
剩余法是在估算开发完成后不动产收益价值的基础上，扣除建筑物建造费用、开发过程中发生的税费、公共设施配套建设费与相关的专业费及利息、利润等费用后的价格余额，来确定待估宗地土地价格的一种方法。计算公式为：
其中：不动产收益价值可参考周边类似用途房地产成交或租赁案例。
对于集体用地与国有用地的差异考虑：
- 开发成本测算要通过实地调查掌握当地的农房建设成本项目与标准；
- 相关税费项目与标准依据当地农房建设的有关政策规定确定。
公示地价系数修正法
有公布集体建设用地公示地价的地区，可采用公示地价系数修正法进行评估，计算公式为：
式中：
——宗地价格；
——某一用途、某级别（均质区域）的基准地价；
——宗地地价修正系数；
——估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正系数；
——土地开发程度修正值。
对于集体用地与国有用地的差异考虑：土地还原率的确定：集体建设用地的还原率通常略高于同区域同类型国有建设用地，一般上浮比例不超过3个百分点。
案例：略